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自分で不動産相続を行う

自分で不動産相続を行う場合の流れ

物件調査/対象不動産確認

不動産相続で最初にやっておきたいことは、対象となる物件の調査です。誰が対象となる不動産の所有者か、明確に理解しておかなければなりません。「自分の父親、あるいは母親に決まっている」と判断するのではなく、誰が対象者なのかを確認するようにしてください。

また、不動産が一つとは限りません。家が建っている土地以外にも、不動産を所有していたというケースもあります。曽祖父母となれば、相続関係者の人数が増えるため権利関係も複雑です。そのため、物件調査や不動産確認は重要です。

登記事項証明書(登記簿謄本)の取得

登記事項証明書を取得し、登記簿の状況を確認してください。登記事項証明書は、登記簿謄本ともいわれており、登記記録の証明書です。所有者は誰か、名前や住所、大きさなど、不動産にかかわる情報が記載されています。

登記事項証明書は、法務局で取得可能です。ほかの市町村や都道府県の物件だとしても、最寄りの法務局で取得できます。取得する際に特別な書類の用意は不要なのですが、土地なら地番、建物なら家族番号を伝えれば手続きがスムーズです。

地番・家屋番号を知る方法

登記事項証明書をスムーズに取得したいなら「地番」や「家屋番号」を伝えるといいでしょう。地番や家屋番号は、「登記済権利証」「固定資産税納税通知書の明細書」「法務局で調べる」といった方法があります。

市町村から「名寄帳」を取り寄せるのもよいでしょう。名寄帳は、固定資産税の課税のため市町村が作成しており、固定資産税台帳が所有者別にまとめられています。

ただし、市町村によっては「土地の固定資産税が非課税」「共有名義」では、取得できない場合もあるため注意してください。ほかにも、法務局で公図を取得して確認する方法もあります。登記状況を確認することで、手続き漏れのミスを防げるのです。

相続人調査/戸籍謄本の取得

自分以外に相続人がいるかどうかを調べなければなりません。特に名義人が「遺言書」を残していなかった場合、法定相続人全員が関係します。法定相続人は、故人となった方を基準にして「配偶者」「子」「親」「兄弟姉妹」です。

優先順位はまず配偶者、次に子ども、もし子どもが先に亡くなっていれば孫となります。続いて親、親が先に亡くなっている場合は、祖父母です。あとは兄弟姉妹で、先に亡くなっているなら、兄弟の子どもになる甥や姪となります。相続登記では、法定相続人全員を調べて確認しなければなりません。調べるには戸籍謄本が有効です。

戸籍謄本(除籍謄本・改製原戸籍)の取得

故人の本籍地となる市区町村で、戸籍謄本を取得しなければなりません。戸籍謄本は、戸籍に記載された全員の身分事項を証明するものです。出生にまで遡ってすべての戸籍謄本を取得しなければなりません。一般的には「出生から亡くなるまでの戸籍謄本」があれば、問題はないでしょう。

ただ、人によっては結婚や住所移転により、本籍地が変更されている場合があるようです。そのような場合は、遠方の役所で戸籍謄本を取得しなければならないケースもあります。郵送でも取得可能ですが、書類を送ったり、郵便局で少為替を用意したりしなければならないなど手、間がかかるのです。

戸籍謄本等の種類

戸籍謄本には複数種類があり、「戸籍謄本」「改製原戸籍」「除籍謄本」「附票」があります。種類は多いのですが、通常すべて用意する必要はありません。しかし、条件によっては除籍謄本や改製原戸籍が必要になるケースもあります。

その他の書類収集

故人となる被相続人の住民票除票や相続人の戸籍謄本、住民票、印鑑証明、固定資産評価証明書、相続関係説明図なども必要です。

手続き内容や書類が集まらないなど、条件次第では必要書類が増えます。たとえば、法定相続分以外で名義変更をするなら「遺産分割協議書」や、遺言があるなら「遺言書や検認長所」、必要書類がぜんぶ集まらなければ「不在籍証明書」や「不在住証明書」「登記済権利証」「上申書」が必要です。

自分で手続きをする場合、自分のケースでは何が必要か把握して集めなければなりません。ただ、複数ある場合はなかなか難しいでしょう。ある程度書類を集めて法務局へ行けば、不足しているぶんを教えてくれます。

書類作成

書類は集めるだけでよいものと、自分で作成しなければならないものがあります。「遺産分割協議書」や「相続関係説明図」などです。問題は書類がまずあって、そこに必要なことを記載するような簡単なものではない点でしょう。まさしく、白紙から作成しなければならないのです。

遺産分割協議書の作成

遺言書がない場合、故人の財産を誰がどれだけ相続するのか相続人の全員で話し合って決めなければなりません。遺産分割協議といいますが、その内容を文書にしなければならないのです。

自分で手続きをする場合、白紙から作成しなければなりませんが、見本や雛形は書籍で紹介されていたり、インターネットでダウンロードできたりします。しかし、すべての遺産分割協議書の内容は、共通しているものではありません。自分の条件に合った内容が必要です。

また、遺産分割協議書では、相続人全員の押印も求められます。この場合、遠方に住んでいる場合や特殊な事情で何度も押印を求められない場合があるため、失敗しないよう、確実な書類作成が必要です。

遺産分割協議(署名押印)

遺産分割協議書には、相続人全員が証明押印をしなければなりません。このとき、押印は実印が必要です。手続きでは相続人全員の印鑑証明書や戸籍謄本が求められます。押印をしてもらうときには、相続人全員へ事前に用意しておく旨を伝えておくとスムーズです。

押印を求めるタイミングは、話し合いが終わったときではありません。必要な書類をすべて集めたときです。基本的に誰が遺産を相続するかを決めてから、書類を集めるという流れでしょう。

日頃から「相続人はあなた」というように決めていたならスムーズですが、遺産相続人が複数いれば、話し合いも簡単ではありません。そのため、遺産分割協議が終わり、書類を用意してから押印してもらうのが一般的です。

法務局へ申請(相続登記申請)

相続登記に必要な書類が用意できたら、法務局で相続登記申請をします。ただし、どこの法務局でも手続きができるわけではありません。名義変更が必要な不動産の所在地を管轄する法務局です。

相続登記をしたい不動産を管轄する法務局は、法務局のホームページで管轄を案内しています。法務局や地方法務局で取り扱っている事務や、案内図や交通手段なども紹介しているのでチェックしてみてください。

また、法務局で登記申請をする場合、収集や作成した書類なども提出しなければなりません。同時に、申請書の提出が必要です。申請書は、法務局によっては見本などを用意している場合があります。用意していなければ、任意で作成しなければなりません。

登記申請書の作成

登記申請書の作成が必要です。内容は収集した書類に基づいたものになります。法務局のサイトでも、登記申請書の見本や雛形はありますが、遺産分割協議書と同じく条件によって、記載方法が異なってくるため注意が必要です。登記申請書では、一般的に「登記の目的」「原因」「相続人」「添付書類」や、不動産の所在、地番などさまざまな情報を記載しなければなりません。

また、登記申請書に添付する書面は、原本が求められます。住民票の写しについても、証明書の原本を添付してください。コピーなどでは認められません。

ただ、申請人が原本を保管しなければならない、求めたいというものについては、返還請求もできます。

そのほか、登録免許税が必要で収入印紙を購入し納めなければなりません。不動産固定資産評価額の0.4%が登録免許税になります。また、登録免許税額も登記申請書に記載が必要です。

不動産相続のことは「不動産のプロ」に学ぼう

不動産相続は自分で手続きができるとはいっても複雑です。集めなければならない書類はありますし、自分で作成しなければならない書類もあります。不動産登記は金額も大きいですから、トラブルになると裁判沙汰にまで発展しかねません。

そのため、ちょっとしたミスでも登記申請が認められないこともあります。「最初は不動産相続を自分でしようと思ったけれど想像以上に難しい」と思ったら、不動産のプロに学ぶ、あるいは任せるという選択肢もあります。

不動産相続についてセミナーを行っている会社もありますので、参加するのもよいでしょう。