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相続税について

親族が亡くなり、遺産を相続すると相続税が発生する場合があります。相続税についての基礎知識と、不動産を利用した相続税の節税対策について紹介します。

不動産を利用した相続税対策

遺産を相続すると、相続税がかかりますが、相続税には基礎控除があるので、ある程度までは相続税が課税されません。

相続する財産が多額になりそうな場合には、節税対策としてさまざまな方法が採られています。

不動産を活用するというのも、節税対策のひとつ。

相続税は、現金そのものを相続するよりも、不動産で相続したほうが、相続税評価額が低くなります。土地や不動産は、時価よりも低く評価されるためです。

土地であれば20~30%、建物なら築年数によっては30~50%減額できることもあります。

さらに、賃貸物件の場合、さらに評価額が下がるといわれています。

例えば、1億円の時価の土地の場合、自己使用であれば相続税評価額は8,000万円、賃貸利用であれば6,000万円、1億円の時価の建物の場合、自己使用なら相続税評価額は6,000万円、賃貸利用なら4,200万円になるケースもあります。

つまり、1億円をそのまま預金として相続するよりも、自己所有の土地に賃貸マンションやアパートを建てて、その部屋を第三者に賃貸したり、賃貸用のマンションを購入して第三者に賃貸するほうが、実際の取引額よりも低い額で評価されるため、相続税を節税することができるというわけです。

ただし、マンションやアパートの建築にはお金がかかります。そのための建築費用をローンで支払うと、借金ができてしまいますし、空室が発生すると、思うような家賃収入が得られないことも。

節税効果が大きいというメリットがある一方で、こうしたデメリットがあることも認識しておきましょう。

相続税の基礎控除額

遺産を相続すると、必ず相続税を納める義務が発生すると考えがちですが、実際に、遺産相続で相続税の課税義務を負っているのは、遺産を相続した人のうちの約8%だといわれています

(参照元:国税庁HP「平成29年分の相続税の申告状況について」https://www.nta.go.jp/information/release/kokuzeicho/2018/sozoku_shinkoku/index.htm)

相続税を支払わなければならない人が、8%と少ないのは、相続税は、基礎控除額を超えなければ課税されないからです。

相続税の基礎控除額は次の計算式で求められます。

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)=基礎控除額

相続税の基礎控除額は一律ではなく、法定相続人の人数によって変わります。つまり、法定相続人がひとりであれば3,600万円、2人なら4,200万円、3人なら4,800万円、4人なら5,400万円、5人なら6,000万円までであれば、相続税を支払う義務が生じないということになります。

基礎控除額を超えた場合、超えた分の金額に対して、相続税が課税されます。たとえば、法定相続人が2人で基礎控除額が4,200万円、遺産が6,000万円の場合、6,000万円-4,200万円=1,800万円の、1,800万円に対して相続税がかかることになります。

また、相続税が課税された場合は、その相続税を相続人全員で均等に割って支払うのではなく、実際に相続した遺産の割合に応じて支払うことになります。相続した遺産が多いほど、相続税も高くなるというわけです。

不動産相続税の対策が必要になる理由

なぜ不動産が相続税対策になるのかというと、それは相続税評価額の引き下げを利用できると法律で定められているからです。不動産は売却価格よりも低い相続税評価額がつけられるという評価方法が導入されています。

例として、1億円の預金を相続したケースの課税対象は1億円です。一方で、時価1億円の不動産を相続した場合の評価額は数十%減額されるため、数千万円程度に抑えられます。土地の場合は20%~30%、建物の場合は30%~70%となるでしょう。このように、相続税には相続した財産の評価額が高いほど税率も高くなる「累進課税制度」が導入されているので、相続評価額を低くすることで相続税対策となるのです。

所有している不動産を賃貸にする

不動産を相続税対策として有効活用する方法として、まずは購入した不動産を賃貸として貸し出すことが挙げられます。賃貸物件は借家権により相続税評価額を下げることが可能です。借家権とは、借地借家法で定められている賃貸物件の借主保護制度のことで、貸主による一方的な契約更新の拒否や借主の立ち退き主張をしても、正当な理由がなければ是認されないという制度を指します。

借地借家法により借主の立場は保護される反面、不動産を所有している貸主の建物に対する権利は制限されるでしょう。そのため、制限された権利に対し、不動産の相続税評価額を割引してくれるのです。割引率は全国一律で30%と決められており、これを借家割引といいます。

マンションを購入にして相続税対策に活用する

マンションの購入も相続税対策として有効です。相続する予定の現金を使ってタワーマンションを購入し、不動産として相続する方法は、実際によく行われている相続対策のひとつとなります。マンションは低層階よりも高層階の方が人気があり、自然と販売価格に差がつくのは当たり前のことです。しかし、相続税評価額は高層階でも低層階でもさほど変わらないため、高層階を購入したほうが実勢価格と相続税評価額に差が生じ、それが相続税の節税に繋がります。

その他にも、人気エリアや駅チカ物件、駅直結物件などは実勢価格と相続税評価額の差が大きくなりやすく、節税効果が期待できるでしょう。

相続時精算課税制度を活用する

相続時精算課税制度を利用して不動産を贈与するのも、相続税対策として有効です。相続時精算課税制度とは、60歳以上の祖父母や父母から20歳以上の推定相続人である子どもや孫に対して財産を贈与した場合、限度額である2,500万円に達するまでは何度でも控除できるという贈与税における特例となります。

贈与した時点では課税対象とはならず、相続する際にほかの相続財産と一緒に相続税が課税されるでしょう。一般的には相続税より贈与税の方が負担が大きくなるため、相続時精算課税制度を活用して生前贈与を行えば贈与税が発生せず節税可能です。