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不動産相続の流れ

ここでは、不動産相続の流れについて解説しています。

不動産相続の基本的な流れ

不動産相続の一般的流れは以下の通りです。

  1. 死亡届を市区町村の役所に提出する(死亡から7日以内)
  2. 遺言書の有無を確認する
  3. 相続人同士で遺産分割協議を行う
  4. 遺産分割協議書を作成する
  5. 相続登記に必要な書類を準備する
  6. 相続登記を行う

不動産を相続する場合、まずすべきことは、死亡届を市区町村の役所に提出すること。そして、遺言書があるかどうかを確認することです。

相続人がひとりの場合、相続登記をして、不動産の名義変更を行えば、不動産相続の手続きは完了です。

相続人が2人以上いる場合、遺言書があれば、その内容に従って相続人を決定し、遺言書がない場合は、相続人同士で、誰が何をどれくらい相続するのかを話し合って決める必要があります(遺産分割協議)。

遺産分割協議が成立したら、遺産分割協議書を作成します。遺産分割協議書の書き方に決まりはありませんが、「相続人全員で協議した」ということを明記し、不動産については「登記事項証明書」を書き写しておくといいでしょう。

相続登記に必要な書類

遺産分割協議書を作成したら、相続登記のための書類を準備します。

不動産相続で必要になるおもな書類は以下の通りです。

とくに、被相続人が転居を繰り返していた場合、各市区町村の役所から取り寄せなければならないこともあるので、早めに手続きをしておくようにしましょう。

相続登記に期限はない

相続登記に必要な書類が揃ったら、それらを法務局へ提出し、不動産の名義の書き換えを行います。書類の提出後、1~2週間程度で新しい権利書が発行され、相続登記が完了になります。

相続登記に期限などはありませんが、不動産の名義を変更しておかないと、いろいろと不便なことが出てきます。

たとえば、亡くなった方の名義のままでは不動産を売却することはできませんし、不動産を担保にして借金をすることもできません。

遺産分割協議がまとまるまでは、その不動産は相続人全員が共有しているという状態になるので、その間に、相続人の誰かが第三者に売却してしまうということもないとは限りません。

また、相続登記をしないまま相続人も亡くなってしまうと、その子どもや孫たちへの相続が細分化され、いざ、相続登記をしようとした際に、全員から同意をもらうのが難しくなってしまうということもあります。

こうした問題を避けるためにも、相続登記は早めに行うのがいいでしょう。

戸建て相続の方法・注意点

戸建て相続の方法

戸建て住宅の相続方法は土地の上に建物があるため、代償分割・換価分割・共有の3つから選択することになります。代償分割は親と子の内の1人が同居しており、そのまま継続して居住する際に用いられる方法です。小規模宅地等の特例で相続税の軽減を図れるというメリットもあるものの、ほかの相続人に代償を支払うための資金力が必要になります。

換価分割は相続した戸建て住宅を売却し、そこで得た代金を相続人の間で分割する方法です。小規模宅地等の特例を利用できず、譲渡所得税まで課せられる可能性がありますが、現金化すれば簡単に分割できるようになります。

共有相続は、住宅を複数の相続人の共有名義にする方法です。その場は丸く収まる可能性が高いですが、後々更なる相続が発生した場合に権利関係が複雑化するリスクが伴います。

戸建て相続の注意点

戸建ての相続を行う際、相続人が複数人いる場合は注意が必要です。どの分割方法でもトラブルの種は隠れているので、被相続人の存命中にみんなが納得できるよう話し合いを行い、しっかりと遺言書に残してもらうのが最適でしょう。また、法定相続人にかかわらず、各相続人が納得できる内容で調整するのも良い方法です。相続人同士の譲歩によって最善な戸建ての相続が叶う場合もあります。

揉めないためには遺言書を遺すのがベスト

民法改正によって「配偶者居住権」といった権利が、2020年4月1日に創立・施行されました。これを利用すれば、配偶者は自宅で居住を続けながら、ほかの財産も取得でき、権利がかなり強化されます。ただし、配偶者居住権を設定した場合、不動産の価値が大きく下落する可能性があるでしょう。前妻に子どもがいるまたは非嫡出子がいるなどのケースを除く一般的な家庭の場合は、遺産分割協議にて配偶者居住権のデメリットをきちんと理解し、権利の設定を行わず遺産分割を行うのがベストです。相続人同士で揉める可能性がある相続では、やはり遺言書をしっかりと残すのが有効でしょう。

マンション相続の方法・注意点

マンション相続の方法

マンションの相続方法は、戸建てと同じように代償分割・換価分割・共有の3つから選択可能です。ただし、マンションの場合は区分・所有分における土地の権利のみを有するため、土地や戸建てのように実質的な土地活用ができないというデメリットがあります。それ以外は、戸建ての相続とほぼ変わりません。

マンション相続の注意点

ローンの残債

通常、マンションは1,000万円以上の価格で購入するため、被相続人がローンを組んで購入しているケースがほとんどです。「マンションの相続と同時に1,000万円以上の借金を背負うのではないか…」と不安を抱く人も多いのではないでしょうか。

通常であれば、ローンを組む時に団体信用生命保険へ加入し、債務者が亡くなった場合には生命保険金から残債が支払われます。ただし、団体信用生命保険に加入していないこともあるため、相続前にきちんと確認しておかねばなりません。

なお、通常であればローンと一緒に抵当権が設定されています。これは、債務の弁済がない場合の担保として金融先の銀行などが設定するもので、団体信用生命保険で清算する際には抵当権も外されます。

固定資産税や都市計画税

マンションをはじめとした不動産には、固定資産税と都市計画税がかかります。固定資産税は土地や住宅などの不動産を所持している人を対象に課せられる税金で、納付時点での所有とは無関係に、その年の1月1日での不動産所持者に課せられるものです。一方で、都市計画税は市街化区域にある不動産に課せられます。これも固定資産税と同様に納付時点の所有とは関係なく、その年の1月1日時点での不動産所有者に課せられるでしょう。

特に、マンションは市街化区域内にあるケースが多いため、固定資産税と一緒に都市計画税を賦課させることがほとんどです。税額そのものはそこまで高額ではありませんが、年間数万円以上の負担となります。

管理費や維持費がかかる

マンションを相続する場合、ローンのほかにも管理費や修繕積立金などが毎月発生します。相続時には管理会社や管理組合への手続きも必要となるため、戸建ての相続よりも手間と時間がかかるでしょう。

また、被相続人が投資用マンションを所持していた場合は、マンションの居室に貸借人がいます。この場合、貸借契約も相続人が引き継ぐことになるため、賃貸の継続手続きも行わなければなりません。

土地相続の方法・注意点

土地相続の方法

土地だけを相続する場合は、戸建てやマンションの相続で有効な代償分割、換価分割、共有のほかに、現物分割という方法も存在します。現物分割とは、遺産をそのままの形で分割する方法を指し、土地であれば相続人で文筆するといった方法で実現可能です。換価分割のように売却の手間がかからないため、比較的スムーズに遺産分割ができます。

ただし、相続方法がシンプルな反面、土地相続ならではの注意点もあるため、あらかじめ把握しておくと良いでしょう。

土地相続の注意点

土地の相続はタイミングが重要

土地の相続は、1度手続きを済ませてしまうと後からの変更が困難になります。例として、1度土地を売却すると、後から「やっぱり買い戻したい」と希望するのはほぼ不可能です。また、土地の価格は変動する可能性があるため、いつ売るのが良いかなども考えなければなりません。

さらに、代償分割で平等に分割したつもりでも、後から土地が大幅に値上がりし、ほかの相続人に不満が生じることがあります。このように、土地の相続はタイミングが難しいというデメリットも持っているため、あらかじめ相続人同士できちんと合意し、余計なトラブルを回避できるようにしておきましょう。

共有分割はなるべく避ける

土地を共有状態にしてしまうと、売却や建物の建築の際に共有名義者全員の合意が必須となります。場合によっては土地の有効活用の妨げとなる可能性があり、活用できないまま所有していれば「負動産」になりかねません。相続した土地をスムーズに有効活用するためにも、土地の遺産分割方法は共有以外の方法から選ぶのがよいでしょう。